美国房屋抵押贷款CASH OUT（房屋套现）怎么操作？
几年前买房客人会发现自己的房屋涨了，手上有点紧，又不想卖房去套现，那么增值的这部分该如何去做才能够使用呢？不爱储蓄又手头缺钱的美国人在这个上面动足了脑筋，研究出了花式房屋套现大法，究竟都有些什么玩法？
首先理解下房屋净值（Home Equity）的概念：房屋的价值-贷款剩下的钱=房屋净值
例如当时房子是50万美元买入，贷款40万，现在房子增值到了60万，贷款还剩下35万，那么用60万（房屋价值）-35万（贷款剩下的钱）=25万就是房屋净值。
目前两种主流的办法，一种是房屋净值贷款 (Home equity line of credit, HELOC)，另外一种是房屋抵押贷款（Cash out refinance）
房屋净值贷款 (Home equity line of credit, HELOC)
房屋净值贷款相当于用房子作为抵押物办一张信用卡。只有在使用贷款额度的时候才需要还利息，不用这笔钱可以随时还进去不用还利息，就像信用卡一样方便。HELOC适用于小额的贷款金额，头几年的优惠期利息比较低，过了优惠期后利息是很高的，费用低适合短期使用。
以上面的例子来说，借款人要贷出5万，房子上会产生两笔贷款，第一笔是35万的unpaid principal balance， 第二笔是5万的 HELOC。每个月要还2个贷款payment。
房屋抵押贷款（Cash out refinance）
房屋抵押贷款是在贷款结束时可以直接收到5万，从放款开始就要还利息。因为现在的利息非常的低，从长远看，需要长时间用钱的做房屋抵押贷款更适合。
同样的例子，借款人要贷出5万，之前的35万和新借的5万合并成一笔40万贷款，每个月要只还1个贷款payment。
实例分析：
通常银行最多允许借出房屋价值的70%-80%，而房屋价值(appraisal value）以银行委派的第三方估价师做出的房屋估价报告（appraisal report）为准。
例如当时房子是50万美元买入，贷款40万，现在房子增值到了60万，贷款还剩下35万，那么用60万-35万=25万就是房屋净值。
以75%为例，60万的价值借出60x75%=45万。45-35=10万就是预计到手的数字，而不是25万到手。
如果房屋价值下跌到只有45万，那么45万-35万=10万就是房屋净值。
45万x75%=33.75万，少于贷款剩下的35万，即使有10万的房屋净值也无法做CASHOUT贷款，这种情况下，贷款余额大于房屋价值，换言之银行卖了这个房子也收不回贷款金额时称为under water mortgage。
套出来钱可以做什么？
投资，碰到好的投资项目缺钱时考虑下套现，如此低的房贷利息，做些投资项目很容易跑赢房贷利息。
升级换房，用做下一套房子的首付。增加下一个房子的首付，降低每个月压力。
还信用卡和其他债务，如果手上有高额的信用卡债和其他债务。可以考虑房屋套现来合并债务，毕竟信用卡的利息非常高，年利率超过17%，而房屋贷款的年利率现在只有3%点多。通过这种方式可以省下很多的高额利息。
装修，不管是自住还是打算卖房，都可以用这笔钱作为房屋的升值和装修，这样房屋的价值也会提高哦~
现在房屋价值回到历史最高位，而房贷利息又处于历史的最低点，是房屋套现的最好时机，有问题请加我微信私聊。
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