贷款水很深，如何不被坑？贷款里的几大经典天坑

Oct 12

碰到很多客人跟我说，因为英文不好和对美国法律的不熟悉，被贷款坑了，下面列举了几个经典的案例和如何防止被坑

案例一：客人要做不查收入贷款做买房，贷款经纪保证利息是在3-4%，贷款递交以后没有收到任何的文件，直到要CLOSE前几天得知，利息是6%以上。想要买房就要签这个文件，以后再重贷。要是不愿意签，贷款来不及转银行，只能放弃房子，客人情急之下就只好同意了条款。

案例一的变体：正常的查收入贷款开始underwriting后一直没有问题，最后要签字前突然说被拒了，建议客人去做高利贷hard money loan（利息一般在9%以上）买下来，以后再重贷。

案例二：文件上的贷款经纪人名字和联系人并不是同一个，后来发现原来一直联系自己的“贷款经纪”其实并没有执照。相当于贷款外包了给别人，出了问题后也找不到人解决。

案例三：贷款经纪说好是做三十年固定利息，贷款做下来其实只有一年固定利息。贷款经纪后来解释说，因为三十年的贷款项目做不下来，悄悄改成了一年固定利息的项目，客人不知情的情况下没有发现这个问题。一年后浮动利息涨到了6以上，客人因为报税时间不够无法做重贷，还款压力太大，只好决定卖房

案例四：贷款经纪保证不查收入项目只要10%的首付，对信用分数无任何要求，就可以买到房。送件审理后发现原来这是一个real estate leasing的项目，房子的产权其实是放在信托trust里面再租（lease back）给买家，房子的产权并不在买家名下，买家要等到贷款条件成熟后，通过贷款把房子从trust里面再买到自己名下，相当于买家花了首付和买房的手续费，每个月还要交房租给信托Trust

案例五：贷款项目要求放20%的首付，放款前突然告知20%不够，要求放25%的首付，借款人有现金流压力不愿放这么多的首付，贷款经纪表示6个月后可以再做房屋抵押贷款（Cash Out refinance）套出那5%的首付钱。6个月后，借款人在做房屋套现时发现房屋估价远低于买入价，无法套出5%首付钱。这才得知原来第一次买房时，自己没注意看房屋估价报告，贷款经纪隐瞒了房屋估价不够的事实，要求多放5%的首付其实是为了补买入价和估价之间差价。借款人现金流不够还款压力太大，只好决定卖房。

如何防止被坑？

1）首先确保贷款经纪人的执照有效

法律规定所有的mortgage originator 都要有有效的NMLS的号码和执照，可以在政府网站上(www.nmlsconsumeraccess.org)查询执照是否有效

2）审核开始时有收到贷款预估loan estimate和贷款披露lending disclosure

贷款开始正式审核underwriting时，一定要由贷款人签字收到loan estimate和贷款披露lending disclosure文件。如果没有收到文件，要和银行索要

3）准备放款前会收到closing disclosure文件

在正式签最终贷款文件final loan doc之前，银行会发出closing disclosure文件，更新锁定的利息和费用。如果没有收到文件，一定要和银行索要

理论上，各大银行房屋贷款政策都是依据房地美和房利美的guideline规定（参考这篇房地美和房利美跟我的贷款有什么关系？https://www.jjhgroup.net/blog/2hgxry2yp5y6txd5tl4ggfmzapd48g），但事实上，每家银行的政策会略有不同，各自有各自的Overlay，导致同一客户的最大贷款额度差别很大。聘请贷款经纪人一块工作的最大好处之一就是可以减轻借款人的工作量。通常而言，Mortgage Broker贷款经纪人熟悉很多银行的政策，能选择为你提供最大贷款额度的银行。贷款政策常常朝令夕阳改，加之不同客户自身条件各异，为客户选择最适合的银行产品并非易事。