天上掉馅饼？无费用重贷真的没有费用吗？

Jan 21

随着美国房贷利息跌入人类金融历史以来的最低点，大家都有收到各种各样的广告信件，尤其以超低利息，无费用重贷为由吸引大家的眼球，这些费用真的是不用出吗？

我们先解释下重贷究竟是一个怎么样的流程，重新贷款可以理解成贷款人重新走一遍当初买房时在公证行过户（Escrow）的流程，这次流程中没有买方经纪和卖方经纪参与，不用做房屋检查，但其他流程并不变，这意味着您在买房时付的第三方费用，依然是存在的，例如银行的审核费，估价报告费，产权公司费，公证行费，政府的过户费等，这些都是存在的，这些也就是我们所说的手续费的一部分。

除了这些第3方的费用以外，整个流程中还会包括一些其他需要预付的费用，例如房屋保险，地税，预付利息，预付Escrow/Impound账户等。根据客户情况，这些费用有时需要贷款人预付。第三方费用加上需要预付的费用合起来是重贷的手续费。相关阅读：《做贷款时要不要做Escrow/Impound托管账户？》

我们所说的真正意义上无点数无费用（No Point No Fee)重贷，是没有点数并且免掉上述费用里的第三方费用，我们会通过Lender Credit 的方式去返还这些第三方费用，贷款人仍然需要自己出钱去预付房屋保险，地税，预付利息（即使不做重贷，屋主依然需要支付这些费用，只是因为贷款银行要求提前预付费用）。无费用重贷相应的利息会比贷款人自己出手续费稍微高一点点，高0.25%~0.375%(取决于贷款金额，房屋估价，居住类型，信用分数等因素)，因为贷款条件的不同，并不是所有贷款人都符合无费用重贷的条件，很多时候贷款人必须要自己出第三方费才可以重贷

为了拿到更低的利息，愿意自己出第三方费用，自己出费用也有两种方式

1）直接付钱（Pay out of pocket ）

直接付手续费给银行，贷款金额不增加

2）把手续费转加在贷款金额上，不用直接付钱(No out of pocket fee)，贷款金额增加

这种方式不需要直接付手续费(No out of pocket fee)，而是把费用转加在贷款金额，虽然贷款金额会略微上涨一些，但是用30年贷款期分摊之后，每个月只是多还十几块钱。不能做无手续费重贷的，或者想要更低利息的贷款人，可以选用这种方式

我该做无费用还是有费用的重贷？

这个取决于你打算持有房子的时间和是否打算近期内再次重贷。打算长期拥有房子，不打算继续重贷的可以选择自己出费用，长期看是划算的。如果几年内有卖房打算，或者可能再次重贷的考虑无费用重贷。因为每个人都情况不一样，并不是所有贷款人都符合无费用重贷的条件，很多时候贷款人必须要自己出手续费才可以重贷。

广告上经常会以非常低的利息以及无费用来吸引客户的注意，这里的无费用并不是指真正的无点数无费用(No point no fee)，而是通过将费用转加在贷款金额上来做到不直接付手续费，看似没有手续费(No out of pocket fee)，贷款人如果只是纠结于利息的高低，并不了解其中缘由，很容易为了所谓的低利息付出了高昂的费用，并误以为自己做了无费用的重贷。正所谓，甘蔗没有两头甜，天下没有免费的午餐，羊毛出在羊身上，希望大家谨记并订阅我的专栏，每周一篇专业贷款解读~~