从云南烂尾楼说起，美国的买房贷款流程有何不同？
最近一条关于云南烂尾楼的新闻，引爆了大家关注。新闻里的开发商们不仅没能完工，屋主们还一边还着贷款，一边住在烂尾楼里。纵观整个新闻。烂尾楼悲剧的焦点在于，屋主们还没看到房子即交了首付，开始付月供，房子烂尾后无法跟银行终止房贷协议，为了之前的首付不打水漂，不敢轻易断供，不情不愿的背下这个无底洞。闻者伤心听者流泪，那我们今天来说一说美国的买房贷款流程是如何避免这种事情的发生。
消息链接如下：
在美国的房屋贷款里，不管新房还是二手房。银行审核贷款时一定要有对等价值的抵押物(Collateral)。对于新房（或期房），买家只需要先交定金(earnest deposit)就可开始排队，等到交房前的约一个月时开始房屋贷款和过户流程，此时房子已经封顶，外表也都装饰完成，正在进行内部的装修，买家可以定期去检查房子的进度。
开始正式审核贷款时，银行委派第三方估价公司(Appraisal Management Company)去做估价报告（Appraisal Report），由第三方估价公司来决定这个房子的市场价值是多少，在08年金融危机之前，许多银行和长期合作的估价师互相勾连，共同推高房价来牟利（一点不奇怪），金融危机之后监管机构出台了一系列举措，比如不允许银行和同一个估价师长期合作，通过估价公司随机指派估价师，以及估价师不和贷款经纪（Loan officer）直接联系，来确保估价报告的公平公正。
银行的贷款审核非常看重估价报告，房屋必须要符合最基本的居住条件和安全要求。未完成，不达标或者太破的房子都无法通过估价报告从而不能放贷。
贷款金额也同样建立在估价报告之上。例如这个房子买价是100万美金，估价估到了90万，那么银行按照低的金额也就是房屋价值90万来审核贷款案子，有时候估价和买价的差额太大，银行不允许贷出那么多钱，买家还需要多出首付补上中间的差价。
在贷款即将完成时，建商(Builder)安排买家去核实房子是否和合同上规定的一致。同时建商也安排政府验收检查。在贷款方面，银行为了保障自己的利益。一定拿到政府验收通过的文件以及产权(Title)文件都齐全了，最后才可以放款，同时过户到个人屋主的名下，换言之，个人屋主拿到房子时，已经有政府验收和产权双重保障的。
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